 解析东莞06下半年楼盘走势
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今年的东莞地产，又是什么原因让房价如此"大步快跑"呢？这个问题在2005年底业界似乎已经有了共识，最大的推动力来自于东莞城市价值的凸显，特别是城市人居价值的整体营造和提升。2005年刚好是东莞"五年见新城"的节骨眼，新城新路新建筑，每个呆在东莞的人亲身经历、亲眼目睹，翻天覆地、旧貌换新颜，整个城市的人居环境改造，几乎成为一次价值重塑的全民运动，于是大家一看，都觉得在东莞买房安家挺不错了，2005年经市建设局批准预售的商品房面积只比2004年增长了2.6％。需求的突然放大和供应量的相对不足最直接的导致"房价升得有点心惊肉跳"。
步入五月，当东莞众多开发商都在讨论、分析及总结"新政的震荡影响"以及如何面对下半年新一轮战争时，多个区域新盘、旧盘新货已开始"蠢蠢欲动"。中信凯旋城全新三期推出、金地格林小城全新三期、理想0769三期复式单位、综艺•曼哈顿时代不避炎热突然发力，为06上半年东莞楼市增添了几许激情及新亮点。
但当众多消费者"真金白银"拿着钞票去认购期待已久的"心水房"时，房价再次成为了不可避免的热门话题。5月的东莞楼市有两大现象引人关注：一是随着"新政"的实施及一批批新货的推出，东莞楼市掀起新一轮看楼热潮；二是借助创新产品的优势，众多中档优质的普通住宅（144平方米以下三房）让居住型买家眼前一亮。
06年的上半年虽有新货推出，但对于放大的需求来说，显然还是不够。金地格林小城3期，该项目的收官之作，总货量也只有300套，而且按照房地产市场的惯用操作手法，金地在开盘当日只推出了200套，此时距格林小城二期开盘已经过去了整整10个月又18天；同一天开始接受认购登记的世纪城国际公馆推出50套；中信森林湖135套，其中独立别墅（山居别墅）只有18套，联排别墅（院居别墅）117套。
镇区市场也只能用"沉寂"来形容。3月6日，位于沙田镇的活力粤港开盘，首批推出280多套；18日，大岭山凯东新城举行隆重的"一期封顶及二期认筹"仪式，二期货量399套，同样位于大岭山中惠沁林山庄首期将在4月1日开始接受预定登记，货量227套，位于长安镇的山水名城随后将开始接受预定登记，货量50套。
这已经成为一个让人不想提但又不得不提的的话题了。在2004年，在上海北京、以及东莞周边的深圳、广州已经大谈特谈房价的时候，东莞房地产市场的话题最多的集中在"产品创新"上，从去年开始，也就是在被业界成为"房地产政策年"的2005年，东莞房地产市场无论是发展商还是普通购房者，已经再也无法回避"房价"这个关键词了。
现在对于购房者最为关心的问题是，房价还会不会持续这么涨下去，今年买房是不是还是"没多少选择"？年内会有多少新盘推出？是不是为买一套房还要跟着发展商的"指挥棒"这儿认筹那儿排队？——也难怪有人分析，销售火爆的背后存在着"涨价恐惧症"下盲目跟风置业的市场风险，但这些问题又的确关系到每个消费者的切身利益。
同样是根据市房地产业协会发布的预警信息，2005年东莞房地产施工面积达到了1124.73万平方米；但竣工面积只有101.78万平方米；竣工的住宅面积也只有75.13万平方米（6928套），比2004年的126.43万平方米下降40.6%——依据这种施工面积和竣工面积之间的巨大差距，在去年年底各大媒体以及众多业内人士的总结中，都预测今年将有大量商品房入市，只是这2006年的第一次楼市热潮，何时才能来到呢？
"金九银十"是房地产商家必争的销售旺季，时间已经是2006年的4月底，这个时候应该可以肯定"五一"期间能够推货的楼盘了。按照业内人士的分析，即使施工面积与竣工面积有着如此大的差距，但从目前情况看，"五一"期间只能是一个集中供货的小高潮，真正的高潮可能至少要等到今年9月份，也就是"十一"前后才能到来。
现象一：楼市显现看楼热潮。随着众多新盘新货的陆续上市，以及买家心态的逐渐平复，东莞楼市开始出现回暖迹象。上周日，南城多个楼盘迎来一批批目标消费者参观及落定。当天下午记者踩盘发现，将于5月中旬开售的楼盘有几个，分别吸引了约100多批次客户前来咨询及购买。从热卖的单位可以看出，三房二厅最受南城区与东城区白领人士青睐。
现象二：普通住宅主导市场。随着新政策对楼市影响的逐渐显现，新推楼盘的产品结构和特点也出现了相应的变化，户型结构不再一味以大户型居多，而是增加了普通住宅的供应量，楼市的发展显得更加均衡。例如，景湖春晓的买家基本以自住型为主，全部单位都在1120平方米以上。三房户型主导市场，未来地产属下20多家分店在3月份的数据统计中，出租房源登记占72%，出售房源登记占28%。与上月同期相比，3月的租售房源比例基本与上月持平。 经数据分析，3月份的商品房放盘率仍然保持最高，为82.4%，写字楼5%、厂房2.3%、商铺3.7%，别墅的放盘量最少，只有0.2%，证明该产品还是以自住型为主。 从房源产品看，三房户型仍然是二手租售房源市场的主要产品，占据了总体商品房源的近一半"江山"，其次为两房和一房户型，市场供应总体情况与上月相比基本持平。
根据市房协公布的房地产预警信息中销售额与销售面积之比，2005住宅均价较2004年上涨了16.4％。市区中高档住宅价格突破4000元/平方米大关，今年一开春，又大有"奔五"的趋势。
4月23日中信凯旋城推出的三期，是该项目的收官之作，开盘当日均价5600元/平方米，第二天，保留单位推出，中信坦诚，均价上涨幅度的确近200元/平方米，而在2004年中信凯旋城第一次推售时的价格仅为4200元/平方米。去年5月1日二期公开发售时的均价时5300元/平方米。
与中信凯旋城一路之隔的景湖春晓，在3月5日开始新推10号、19号、28号、34号四栋楼，发展商透露给记者的均价是4800元/平方米。回头看景湖春晓的价格曲线，该项目一期共1100多套单位，先后分五批推出，第一批推出是在去年10月1日，实现均价4180元/平方米，第二批推售时价格攀升至4320元/平方米，第三批4570元/平方米，现在4900元/平方米的价格，是第四次推售。景湖春晓这样的涨下去，第五批将在"五一"期间推出，预计均价会突破5000元/平方米。
再看高端市场，3月11日御花苑二期"空中别墅"公开发售，销售单价最高达12000元/平方米，均价也高达8300元/平方米。稍早一些时候推出的独立别墅，均价是15000元/平方米，最高单价达21000元/平方米。而一期的独立别墅截至去年5月份售罄时，均价也只是12000元/平方米。虽然御花苑占据着水濂山独特的山水资源，而且二期的产品设计已与一期有了非常大的提升，但无论是跟以往东莞别墅均价相比还是跟一期均价相比，这个价格还是让人有点"心跳"。
进入4月后，各大楼盘明显加大了推售力度。蔚蓝星湖三期坡地组团也在4月1日起推出最后约200套压轴单位；同日，中惠地产在大岭山项目沁林山庄开始接受认筹。目前。已经部分封顶的星河传说聚星岛二期SKY一HOUSE，也将于4月15日开始认购；世纪城国际公馆二期温莎堡则将干4月16日开盘；中信凯旋城3期定于4月23日公开发售；虎门东方国际厂货直批中心也计划在4月23日这一天推出最后一期商铺。
此外，长安的中惠新城在继A、B、C区街铺抢购一空之后，又推出D区34个街铺；虎门丰泰裕田花园二期山景洋房也在销售中；寮步的万科城市高尔夫花园新一期还将推出35平方米至65平方米的精装小户型和80至135平方米的高尔夫景观高层洋房；香港街2期目前正加推68套单位；景湖春晓中央楼王组团的150平方米至298平方米户型也将于"五一"开售，目前正接受参观咨询；世纪广场商铺也在接受咨询。
黄金周后的东莞楼市，无论从产品定位上、结构上、价格上更为丰富，有商铺、公寓、洋房和别墅等多种价格类型。各楼盘力求避免单一的产品结构而造成较大的销售压力，同时丰富的产品也给购房消费者和投资者一个更广阔的选择余地。
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