 浅谈宜春楼市
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宜春楼市萌芽期
宜春城区上世纪九十年代中后期，当时的宜春楼市具备了以下几个开发特点。商品房以零星开发为主。整个城区的开发态势短期行为比较严重。开发商往往只注重短期经济效益，忽略了环境效益和整体效益，且物业管理滞后。私房建设未得到有效控制，造成私房泛滥，从而遏止了居民对商品房的有效需求。单位集资建房变质变味。由于集资建房用地是划拨用地，建房成本无形中比商品房低了一截，具有了价格优势，造成商品房开发市场的无序竞争，冲击了商品房价格。
由于无序开发严重，从而影响到房屋的销售价格，1999年以前房价大致在500元/平米的水平上徘徊。2000年撤地设市后，政府加强了对土地使用的控制，所有土地实行挂牌出售，并出面清理了一批违法违规的房地产开发公司。当年全市商品房销售均价为589元/平米，此后楼市的"布朗运动"得到了有效的遏止。
宜春楼市发展到今天，单从房价来看，2001年为671元/平米，2002年跃升为785元/平米，2003年则涨至986元/平米，2005年已经涨势到1350元/平米，到现在的1650元/平米，这些进步是明显的，也是市民有目共睹的。
三板块托起宜春楼市
所谓板块，实际上就是一片依托某个成熟的城建或地域载体进行集约开发的区域项目总和。由于在该区域内的开发项目所倡导的开发理念大多都具备共性，并且具有相当的辐射能力，其组团效应对整个楼市的影响不容低估，因此才将其划入同一板块。
按照这种板块分配模式，眼下宜春城区大大小小五十来个楼盘，基本上可将其分为袁山板块、老城区板块和秀江板块等三大版块。
袁山板块位于高士北路、外环北路、明月北大道围筑的三角地带，这里集中了全城半数以上的楼盘，如高能·宜人华府、丽景山庄、都市春天、青云·名仕花园、贸易广场、袁山花苑、兴达花苑、青竹花苑、富丽花园等二十多个楼盘均密集于此。这些楼盘有一个最大的共同特点，那就是做足了山的文章，争相打"袁山"牌，在地理环境方面依托风景秀丽、休闲怡人的袁山，构建自身的开发体系。从开发规模及楼盘档次等指标来衡量，该板块的领军楼盘，高能·宜人华府及丽景山庄当仁不让。不过，除了"袁山"牌以外，高能·宜人华府还有一张牌值得重视，那就是附近正在加紧建设的市新行政中心，这张牌一旦显现出它的威力，销售前景将不可限量。
袁山版块的发展应该说是最迅速的，短短的两年多的时间，宜春的半数楼盘都在袁山公园的附近拔地而起，但目前的地也被圈得差不多了，所以向东发展的可能性比较大，因为市政中心在迎宾大道的东面，而区政府的各个机关单位都往袁山东路搬迁，再往东有赣西大桥，交通也便利，所以这样自然就会形成往东面的人口迁移，但可惜的是官园里和枣树下的同志们不争气，把土地都卖得七零八落的，没有什么规划的去建设，使得袁山版块的东扩道路留下了障碍。袁山版块往北则没有什么大的道路和人口聚集区了，所以发展起来的步伐自然受到一定的限制。袁山版块的西面应该说还是很有前景的，马王塘工业区的兴起可以聚集人气，基础建设也在进行中，更重要的是高速公路的兴建更是一个非常好的契机，所以西面的发展还是很乐观的，只是在时间段上要晚点而已。
老城区板块位于秀江南岸的城区繁华商业中心地带。这里以鼓楼步行街为首的楼盘有五洲·温州商贸广场女人街、朝阳路步行街、明月广场、中山博苑、天瑞花苑等，它们依托繁华的闹市中心，打的是商业牌。该板块沿袭了宜春传统的商住合一的开发模式，注重以商圈旺铺和生活便利来吸引人气，小区环境及住宅设计则在其次。
老城区版块是宜春最先发展起来的版块，但原始意义上的老城区已经开发得差不多了（以以售土地为准），只剩粮食局的那24亩地还有点滋味。所以老城区版块的发展应该是会望东西方向发展，在近阶段应该是向西发展的势头比较强，但东向的潜力也很大；西向的环境比较好，所以五洲房产已经购买了一百多亩土地在化成岩的河对面，在沙背桥，浙江的中兴房产也已经圈了105亩地，这两个比较大的项目应该在明年的上半年就会动工。这样老城区版块的西面就开始了西扩的步伐！东面的开发应该说是比较慢，宜春向来就有"东门的烟囱不冒烟"的说法，东门主要是原来宜春的老工业区，但基本上目前的效益都非常不好，但这对于房地产来说恰恰是个商机，因为东门的工厂的地往往是比较便宜的，人口也较密集，无论对于商业还是住宅来说周边环境都比较好，应该说还是有很大的潜力和挖的（个人以为比其他两个版块的西扩要来的实惠的多），但要注意铁路的影响。
秀江板块相对来说则要分散得多。沿江上溯，银泰广场、秀江雅苑、化成星苑、秀江御景、锦绣花苑等楼盘座落于秀江北岸的秀江路这一狭长地带。与袁山板块相对照，上述楼盘多属亲水住宅，在宣传推广上强调与秀江存在千丝万缕的联系。论实力和规模，两家均为市城建重点工程之一的秀江御景及银泰广场则是该板块中的翘楚。与秀江板块其他前期通过土地开发房产的项目相比，位于双桥头的秀江雅苑属于特例，它是由宜春市供销社遗留下的烂尾楼经拍卖得手后直接改造成的小户型江景公寓。以上楼盘单从地理位置上将其划入一个板块可能有些牵强，但考虑到它们大多打的是"江景"牌，划分到秀江板块当是实至名归。
秀江版块应该说是环境最好的版块，秀江经过几年的治理，得到了很大的改观，而居住则以有山有水最妙！特别是因为在秀江北岸，景观都在南面。但秀江的沿岸在城区的部位都已经差不多了，只剩下市政中心建设好后，市委市政府搬迁后的原址上可以做点文章。所以秀江版块向外发展也是势在必行。向东发展可能性较小，因为那里已经被私人盖房占得差不多了，搬迁的成本很大。于是只好向西发展，可以将湖田连接成一片，形成新的区域，相对其他两个版块，秀江版块的发展区域最有限！
前板块时代的转型期
当然，对以上三大板块的划分，目前还只能是属于粗线条的勾勒。原因何在呢？一个成熟的板块要求具备该板块所独享的市政配套设施，包括交通、教育、医院、休闲、饮食等，而这和城市建设的发达与否又是息息相关的，对于宜春楼市来说要达到上述目的还是勉为其难，因此我们不妨把它称作为宜春楼市的前板块时代。尽管当前宜春楼市还只属于前板块时代向板块时代的转型期，较之板块时代的特点还不是很鲜明，但由于一些市场及地域因素的影响，它还是深深烙上了板块时代所应有的某些痕迹。
板块时代有一个很显著的特征，那就是开发商在政府宏观调控下争相圈地扩张，并强力拉动区域房价和地价的攀升。从2000年起，宜春城区的房产开发开始提速，与之相伴随的则是市本级城市化进程的加快和房价、地价的稳步上升。追本溯源，是银泰广场、时尚帝国、鸿福楼、农产品网络市场等早期开发项目拉开了宜春城区大举开发的序幕。到了2002~2003年，从偶然走向必然，在当时房产业低成本、高回报的利润刺激下，宜春城区掀起了一股圈地热潮。不少外地开发商相继来宜春跑马圈地，仅2003年一年城区批准预售商品房总面积已达59万平方米。城区开发用地的供应紧张让地价一路飙升，2002年袁山大道两侧土地均价为18．7万/亩，而目前最便宜的地块也已升至30万/亩。土地为不可再生的稀缺资源，深谙此道的开发商善于借助土地的升值来拉动物业的升值。以老城区板块为例，包括鼓楼路步行街、朝阳路步行街、中山中路在内的成熟商圈开发后土地及物业较之开发前相比，据业内专家保守估计，少说也要翻上一番，这对拉动城市内需、凝聚商业综合能量等方面所起的作用都是不可估量的。
城区各板块的成长尽管在一定程度上促进了楼市繁荣，但板块内的楼盘各自为战，在房价的针锋相对及对待目标客户群的争夺上又不可避免地内耗了部分楼市资源，这不能不说是当前各大板块所面临的尴尬和遗憾。这种从前板块时代过渡至板块时代的阵痛，从理性的角度分析，对尚未成熟的宜春楼市而言仍需忍受一段不短的时间。
多元化速写宜春楼市变迁
2000年以前，宜春城区商品房的主力户型仅限于多层板楼，偶尔出现新户型也没能形成气候。而近几年错层、跃层、复式则满天飞，一房一厅之类的小户型也开始进入了购房者的视野。市民的眼界随着业内竞争的加剧变得越来越宽了，一个不争的事实是，现在绝大多数市民买房先问两个问题：房价如何？户型怎样？这是处于前版块时代的宜春楼市给市民带来最直接的影响。
再说人居环境。原来的小区种类比较单一，多以商住楼为主，闹市的喧嚣让人在房内难以安居高卧，小区环境着实让人伤透脑筋，但由于几乎所有的楼盘都是这样，业主的居住品质意识反倒淡薄得很。如今有关居家环境的讨论时时可以见诸报章，市民对楼间距、小区绿化率等问题关注度开始有所上升；与此同时，秀江板块、袁山板块相继推出"与'山水'为邻"的先进开发理念，老城区板块则注重休闲、购物等的品牌化战略，楼市的这些变迁让人有了更高品质的选择。
前板块时代的来临，让宜春市民看到了一个多元化的楼市，尽管她还不够成熟，尽管她还不够细致，但总归是让人看到了希望的所在，人们据此便有理由对宜春楼市的发展抱以期待。
宜春住宅发展的框架存在一个似是而非的问题
从城区的规划现状来看，南面的铁路与北面的沪瑞高速公路像两道铁闸，把宜春的发展摁在东西向的狭长区域。铁路以南基本没有发展前途，油茶林场附近至今仍有大片原作为开发区用的土地荒置弃用。而高速公路两百米内不能建房，无形之中更缩小的住宅发展的空间。
东西两面。东面下浦因为市新行政中心的辐射，出现了发展的潜力，而西面则一时难以发展到位。以沙背桥以西为例，那里地势低潮，多为水田，还有一些不适宜住宅开发的坡地，政府拆迁、安置成本极高，化生地为熟地的代价比较大，且市政配套远远跟不上，目前土地收购也拿不出这么大的实力去储备。城投公司至今在320国道附近还有一大宗土地未能开发出来，好像是叫月亮湾吧，固然资金上存在诸多困难，其实那儿当前还不具备开发潜力才是真正的主因。
展望未来，铁路以南的发展前途确实有限！主要原因是政府当初的定位是工业开发区！个人认为，虽然温汤的地方是小了点，但却在将来会是房产开发最昂贵的地段之一。温汤距离市区十八公里，随着汽车的进一步普及，二十分钟的路程变得不再遥远，温泉和明月山的诱惑远比所谓的绿色健康的居家环境来的实在！
宜春四大楼盘
丽景山庄：是宜春第一个过千元大关的楼盘，开发商实际上是在宜春成长起来的所谓外商，经过近十年的发展，实力已经很强了，在宜春开发了正荣街、鸿福楼和丽景山庄三个楼盘；丽景山庄是正荣集团开发的第三个楼盘，一期销售完毕，得到了良好的成绩，二期开盘在集团强力宣传下得到很好的成绩；正荣集团在南昌强力打造"正荣·大湖之都"取得了极好的成绩，并且对品牌得到了很到的提高，个人猜测他们的下也目标应该不会再是宜春了，应该是在更大的城市做更大的项目。所以在他的项目后期应该不会把重点放在宜春，虎头蛇尾的事情我想不会的，但二期采用了砖混结构而不是一期的框架结构，使得其价值实际已不如一期的楼房，升值空间等待考验。
高士名居：开发商是宜春土著，是目前宜春土著建设的最大的一个项目，其宣传上应该说是比较不得力的，所以真正全面了解此楼盘的人不多，但其地理位置来说应该是优于丽景山庄的，户型结构上也可圈可点，楼盘直接面对的是昌黎广场和袁山公园人工湖，景观非常好，在规划上也尽力的向丽景山庄靠拢，价格上比之则略低于丽景山庄，应该说有一定的优势，目前还没有开盘已经销售可30%左右；性价比比较高。
宜人华府：目前仍是宜春最高价的楼盘，房屋结构合理，质量更是没得说，应该说是宜春目前最名副其实的好楼盘，就算拿到南昌去也是顶级的楼盘；但他们在开盘的时候宣传上没有把握好宜春人是消费心理，价格上过分自信，要是当时采取了低开高走的策略则到目前应该是红红火火的，而不是现在这样无声无息；另外就是宜春的市政中心迟迟不能动工，造成楼盘给人感觉比较偏僻，所以对消费者的吸引力有限。
秀江御景：应该说是好地段，好风水，户型结构也合理，更有秀江河在楼盘的南面，东面是化成岩和公园，实在是个住家的好地方；但是因为那里的地质情况不是很好，容易产生地面下沉，所以建筑成本比较高；另外房价也比较高了，很难有更大的突破，而因为地理位置的关系，生活的配套设施不可能完全，例如地区医院和国光超市虽然近在咫尺，但却要绕很大的圈子才能过河到达，附近也没有地方可以在进行建设的可能，所以生活上还不是很方便，而其他的三个楼盘都有土地可以后期进行兴建；所以造成实际上的生活不便利。
深度解析：宜春住房负担过重
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